Herencias vacantes: por qué aparecen departamentos a precios base bajos y cómo se compran
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Comprar una propiedad a un valor que está muy por debajo del promedio de un barrio o del tipo de unidad es una oportunidad inmobiliaria única que tiene una explicación muy sencilla: las herencias vacantes.
Y es que cuando una persona fallece sin herederos conocidos o cuando ninguno se presenta a reclamar la sucesión se activa un mecanismo legal por el cual el Estado toma posesión del inmueble y lo pone a la venta mediante un proceso regulado y transparente, pero con particularidades que explican por qué los precios base suelen ser más bajos que los del mercado tradicional.
Una herencia vacante se declara cuando, tras la muerte del propietario, no aparece ningún heredero legítimo dentro de los plazos establecidos.
En la Ciudad de Buenos Aires, la administración de estos bienes queda en manos de la Defensoría General, que se encarga de inventariarlos, conservarlos y finalmente venderlos. El objetivo es evitar que las propiedades queden abandonadas, se deterioren o sean intrusadas, y al mismo tiempo generar ingresos para el propio Estado. Para lograrlo, los inmuebles se subastan con un precio base que suele ser inferior al valor de mercado, lo que atrae a compradores particulares e inversores.
Los precios bajos se deben a que el Estado no busca maximizar la ganancia como lo haría un propietario privado, sino garantizar que la propiedad se venda y se regularice. Por eso, el valor de base suele ubicarse entre un 20% y un 40% por debajo del precio promedio del barrio, dependiendo del estado del inmueble, la ubicación y la antigüedad del edificio. En algunos casos, los departamentos requieren arreglos; en otros, están en buen estado pero necesitan actualización. También influye el hecho de que la venta se realiza por subasta, un mecanismo que parte de un precio inicial atractivo para generar competencia entre los oferentes.
Ahora bien, el proceso de compra es diferente al de una operación inmobiliaria tradicional. Las herencias vacantes se venden mediante subastas públicas, generalmente organizadas por el Banco Ciudad. Los interesados deben inscribirse previamente, presentar documentación y realizar un depósito en garantía para participar. Durante la subasta, cada inmueble se ofrece con un precio base y los participantes realizan ofertas en tiempo real. El mejor postor se adjudica la propiedad y luego debe completar el pago en los plazos establecidos. A diferencia de una compra convencional, no hay negociación privada ni posibilidad de reservar la unidad, sino que todo se define en el acto de subasta.
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Una vez adjudicado el inmueble, el comprador recibe una escritura otorgada por el Estado, lo que garantiza la seguridad jurídica de la operación. Si bien no se trata de propiedades con problemas de título ni de situaciones irregulares, el comprador debe tener en cuenta que algunos inmuebles pueden requerir trámites adicionales, como la regularización de servicios o la actualización de planos, especialmente en edificios antiguos.
Los precios, barrio por barrioUn repaso por algunas de las últimas subastas por herencias vacantes ilustra muy bien cuán barata puede adquirirse una propiedad. En Balvanera, por un departamento de 2 ambientes ubicado en un edificio de los años 70 se empezó pidiendo US$35.000, cuando en el mercado tradicional su tasación ronda los US$60.000. Por un monoambiente en Caballito que cuesta entre US$45.000 y US$50.000 se estipuló un precio base de US$28.000. Y para una unidad de 3 ambientes en Flores, valuada entre US$70.000 y US$85.000, el valor inicial fue de US$45.000.
En líneas generales, y siempre de acuerdo a los precios base fijados en los remates de los últimos tiempos, puede decirse que Balvanera y Once concentran los valores más bajos, generalmente entre US$25.000 y US$40.000, seguidos por Flores y Floresta, donde las subastas suelen ubicarse entre US$30.000 y US$45.000. En un rango intermedio aparecen Caballito, Almagro y Boedo, con bases que van de US$40.000 a US$60.000, mientras que Microcentro, San Nicolás y Monserrat se mueven entre US$45.000 y US$65.000. En el segmento alto del ranking figuran Recoleta, con valores que suelen iniciar entre US$60.000 y US$90.000, y más arriba Palermo, donde las bases se ubican entre US$70.000 y US$110.000. En la cima aparece Belgrano, con precios base que pueden ir de US$80.000 a US$120.000.
Claro que, muchas veces, el estado de conservación de este tipo de propiedades dista mucho de ser el mejor. Suelen estar en edificios con muchos años y pertenecían a personas mayores que vivían solas y no realizaron reformas durante años. Esto hace que algunas unidades necesiten trabajos de modernización, desde pintura y electricidad hasta renovación de cocina o baño.
Por último, las herencias vacantes también cumplen una función urbana, ya que evitan que los departamentos queden vacíos durante años, que se deterioren o que generen problemas en los consorcios. Al subastarlos, se evitan situaciones de abandono.