Propiedades: El mercado sigue dando señales de reactivación y aumento de precios
Luego de que el mes de ...
Luego de que el mes de marzo registrara una importante alza en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, con un total de 3399 registros, un 53% más en febrero -2213-, los números de abril reflejaron cierta estabilidad respecto al mes anterior: se firmaron 3636 escrituras, un 7% más que el tercer mes del año pero 20% más que el mismo mes del año pasado. Mientras que el monto total de las transacciones realizadas también creció: un 345,4% más que el cuarto mes del 2023 con $279.237 millones, de acuerdo al Colegio de Escribanos de la ciudad.
Los datos compartidos reflejan ser el mejor abril de los últimos cinco años y alientan las expectativas del sector luego de la debacle de la pandemia, cuando los precios de venta en los que se terminaba cerrando una venta se desmoronaron más del 35%,
Los nuevos datos ilusionan al sector que sueña con replicar los números de 2018 el mejor año de los últimos 20 años.
Qué conviene hacer: ¿vendo, alquilo con contrato tradicional, temporario o la dejo vacía?
“Estamos cerrando un cuatrimestre con una suba del 20% interanual. Si observamos los últimos cuatro años, es una imagen de subir escalón por escalón. Ahora entramos a un nuevo desafío de subir por ascensor con los anuncios de préstamos hipotecarios. De generarse nuevos créditos, creemos que podríamos llegar a duplicar la actividad inmobiliaria”, reflexiona Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos Porteño y expone como ejemplo el último período en el que hubo préstamos: durante el primer cuatrimestre de 2018 se generaron más de 20.000 operaciones. “Hoy, pese a que viene levantando, no registramos más de 11 mil escrituras. Por eso insistimos en trabajar con todos los actores inmobiliarios en conjunto”, afirma el funcionario.
Otros números que reveló el informe que todos los meses realiza el Colegio es que en el cuarto mes del año, el monto promedio de las operaciones fue de $76.798.020 (US$84.195 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): es decir creció 236,9% en un año en pesos, pero en la moneda estadounidense bajó 17,4%.
En cuanto a la comparación con las escrituras formalizadas con hipoteca, en abril se generarpn solo 114 escrituras, un 5,8% menos que el mismo mes del año pasado. Mientras que en el balance del cuatrimestre fueron 368, lo que representa una disminución del 3.4%. Si se hace un análisis histórico, se evidencia que cuando existe disponibilidad de crédito hipotecario, el mercado inmobiliario experimenta un notable crecimiento como lo refleja el siguiente gráfico.
Este gráfico explica porque las nuevas líneas de préstamos anunciadas por 13 entidades bancarias en el último mes despiertan esperanza en el sector que de a poco muestra ignos de reactivación:, el precio medio por metro cuadrado (de publicación) en la Ciudad de Buenos Aires registró el mayor incremento mensual desde abril de 2018, según el último informe de Zonaprop.
El valor de publicación aumentó un 0,8% en abril y se ubica en US$2.219. Si la mirada se pone en el primer cuatrimestre del año, los precios acumulan una suba de 1,9%, mientras que en la comparación interanual los precios ascienden un 2,5%. Este ascenso se podría explicar por el aumento del costo de construcción que, medido en dólares, registra un incremento de 40,4% en 2024. Actualmente, construir cuesta casi el triple de lo que costaba en octubre de 2020, el mínimo de la serie, y un 34,9% por encima del promedio 2012-2023.
Por otra parte, el 79% de los barrios registra una suba de precio mensual (de publicación), siendo los departamentos de pozo los de mayor incremento. Por su parte, el precio medio de publicación de los departamentos subió un 1,9%.
Otro síntoma positivo se refleja en que el volumen de departamentos en venta retasados a la baja deja de caer en los últimos seis meses y se mantiene estable en 18% en el primer trimestre de 2024. “La caída en el volumen de anuncios retasados es uno de los factores que explican el incremento en el precio registrado desde julio de 2023″, afirma Leandro Molina, director de ZonaProp.
En datos concretos, un monoambiente de 40 m² tiene un precio de publicación de US$98.109 para la venta, mientras que uno de dos ambientes y 50 m² vale US$117.474 y uno de tres ambientes y 70 m², US$161.697.
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¿Qué bancos ofrecen créditos y de qué montos?Hasta ahora son 13 los bancos que anunciaron créditos hipotecarios UVA: el Nación, BBVA, Ciudad, Galicia, Hipotecario, Macro, Del Sol, ICBC, Supervielle, Santander y los provinciales Córdoba, Neuquén y Corrientes.
Los montos son hasta $250 millones aunque hay casos sin tope como la línea del Galicia, BBVA, Macro, Supervielle, Santander y el del Sol. En general, financian entre el 75 y el 80 % del valor de una propiedad, aunque hay una única entidad que presta el 100%: el banco de Córdoba (Bancor), con un tope de $90 millones. El Macro financia el 75% en inmuebles de hasta $350.000.000, 60% de los de más de $350.000.000 y 90% si quien toma el crédito es menor de 30 años con padres fiadores del crédito y adquiere su primera vivienda. En el caso del Nación, se aclara que es hasta el 75%, siempre que el valor de la propiedad no supere los 120 millones de pesos.